До недавнего времени частные инвесторы обращали мало внимания на рынок коммерческой недвижимости, вложения в жилье обеспечивали суперприбыль. Однако время выгодных покупок «физиками» офисов и торговых центров, похоже, наступило

Рынок жилой недвижимости в Москве потерял инвестиционную привлекательность. Особенно для тех, кто раньше покупал квартиры на этапе котлована и потом продавал их сразу после сдачи дома госкомиссии, обеспечивая себе 50–70% доходности. В краткосрочной перспективе надеяться, что операции с квартирами будут приносить инвесторам столь же впечатляющий доход, не приходится. Даже те, кто приобретал их с мыслью заработать за счет аренды, просчитались. Рост арендных ставок куда меньше роста цен, а сроки окупаемости от операций со сдачей квартиры увеличились почти в два раза. Однако ресурсы рынка недвижимости не исчерпываются только жилыми площадями. Стоит присмотреться к другим нишам, доступным для частного инвестора.

В отличие от жилья большинство категорий коммерческой недвижимости продолжает оставаться прибыльным сегментом: арендные ставки плавно, но неуклонно повышаются. По данным компании Knight Frank, за прошлый год стоимость аренды офисов выросла в среднем на 15%, а цены при продаже — на 30%. В 2007 году ценовая динамика также радует продавцов: по информации компании «Миэль-недвижимость», арендные ставки на торговые площади увеличились на 8,7%, на офисные — на 3,1%.

Наиболее доступный для частника вид коммерческой недвижимости — это встроенно-пристроенные помещения на первых этажах жилых и административных зданий. «Они имеют отдельный вход, поэтому могут рассматриваться отдельно от основного объекта. Соответственно, предлагаются к продаже небольшими лотами», — рассказывает директор департамента консалтинга и исследований компании «Миэль» Айдар Галеев. Чаще всего такой формат коммерческой недвижимости называют street retail, но на деле это могут быть не только торговые площади, но и небольшие офисы или помещения для малых предприятий — салонов красоты, химчисток, тренажерных залов и т. п. Средняя стоимость 1 кв. м в данном сегменте начинается от 5 тыс. долларов. «Теоретически минимальный порог вхождения в рынок составляет порядка 800–900 тыс. долларов. Этой суммы в принципе достаточно для приобретения недорогого встроенно-пристроенного помещения минимального размера (150–200 кв. м). Правда, такие помещения на рынке в дефиците и зачастую предлагаются по более высоким ценам. Поэтому частным инвесторам разумно выходить на этот рынок с суммой 1,5–2 млн долларов», — рассуждает Айдар Галеев.

Гораздо реже встречаются варианты покупки отдельных помещений в крупных бизнес-центрах и торговых центрах, поскольку они представляют собой неделимые комплексы и по частям продаются нечасто. «Однако такие предложения периодически появляются. Например, в недавнем прошлом выставлялись лоты от 400 кв. м в бизнес-центре Pollars», — вспоминает Айдар Галеев. Купить подобные площади можно от 2,5–2,8 тыс. долларов за 1 кв. м, то есть инвестор заплатит не менее 1 млн долларов.

Несмотря на высокий входной порог, такие инвестиции окупятся довольно быстро, уверяют эксперты. «В силу высокого спроса на подобные объекты и общего дефицита предложения “маленьких” офисов подобные вложения окупаются быстро, — считает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — Хотя стоит отметить, что и цена продажи таких помещений тоже очень высокая: на некоторые объекты, расположенные в центре города (например, первые этажи жилых особняков), стоимость сейчас доходит до 15–18 тыс. долларов за 1 кв. м». Если покупать готовый офис или помещение под магазин, то срок окупаемости на аренде без учета роста стоимости объекта для офисных помещений составляет девять-десять лет, для торговых площадей — шесть-семь лет. «Например, приобретается помещение класса B+ стоимостью 4–6 тыс. долларов США за 1 кв. м, затем сдается в аренду за 500–800 долларов за 1 кв. м в год. Следовательно, владелец получает 12–14% годовых, а средний срок окупаемости данного помещения составит семь лет», — приводит примеры гендиректор агентства элитной недвижимости «Новое качество» Вячеслав Лимонов. Для сравнения: покупка однокомнатной квартиры за 140 тыс. долларов и сдача ее в аренду окупится лет через 20 (при арендной ставке 600 долларов).

Сэкономить инвестор может, используя другую схему входа в этот рынок — покупку квартиры на первом этаже жилого дома и перевод ее в категорию нежилого помещения. «Впоследствии собственник сдает такой мини-офис или магазин в аренду либо продает. Это очень выгодно, так как стоимость офисного или торгового помещения на первом этаже жилого дома намного выше, чем стоимость аналогичной квартиры», — объясняет Вячеслав Лимонов. Специалисты «Миэль» подтверждают, что доходность вложений при такой стратегии может достигать 30–40%. Хотя, по мнению Айдара Галеева, основная прибыль получается не столько за счет разницы в цене между жилым и нежилым помещением, сколько за счет того, что арендные ставки на коммерческую недвижимость растут быстрее, чем на жилье.

Однако на практике эта схема выглядит отнюдь не так радужно, как на словах. Во-первых, сама процедура перевода помещения из жилого в нежилое долгая, часто растягивающаяся на месяцы и дольше. Во-вторых, сейчас в Москве весьма сложно найти жилье на первом этаже, подходящее для такой операции. «Большинство квартир, которые можно переоборудовать в офисы и магазины, давным-давно раскуплены и переделаны. А в новостройках девелоперы сразу планируют первый этаж как нежилой и продают его сразу по высоким ценам», — скептично замечает гендиректор компании «Новая площадь» Денис Семыкин.