Сейчас паи многих интервальных и закрытых фондов можно покупать и продавать ежедневно. Их приобретение способно оказаться хорошей инвестицией, но в случае неблагоприятной ситуации на рынке эти бумаги могут стать неликвидными

Когда D’ подробно описал биржевое обращение паев (см. D’ от 30 апреля 2007 года), единственным минусом последнего нам показалась сложность процедуры покупки для простого пайщика. В самом деле, ПИФы и биржевой трейдинг — вещи разные, и обычный пайщик, привыкший общаться с консультантами и приобретать паи в офисах УК, не всегда морально готов к тому, чтобы подключиться к системе интернет-трейдинга и разобраться в биржевых тикерах. Понимая это и желая увеличить ликвидность паев своих фондов, управляющие все чаще идут навстречу клиентам и предлагают в ежедневном режиме приобретать паи интервальных и закрытых ПИФов (ЗПИФ) прямо в своих офисах, вне биржи.

«Внебиржевой вторичный рынок организован банком абсолютно по всем паям интервальных фондов под управлением “КИТ Фортис Инвестментс”, — рассказали D’ в “КИТ Финансе”. — Кроме того, на вторичном рынке с июля 2006 года обращаются паи ЗПИФ “КИТ — российская жилая недвижимость”». Тогда было организовано вторичное размещение (дополнительная эмиссия) паев фонда, которые затем сразу стали обращаться на внебиржевом рынке: банк стал выставлять котировки паев на покупку и продажу. По словам представителей «КИТ Финанса», услугой по покупке-продаже паев закрытых и интервальных ПИФов на вторичном рынке через офис банка пользуются многие клиенты, и обычно с паями фонда проходит несколько сделок в неделю с достаточно крупными объемами.

Бывает и так, что для управляющей компании развивать вторичный рынок проще, чем первичный. «Еще в 2003 году мы перевели продажи на вторичный рынок, — рассказывает директор по работе с клиентами УК “Уралсиб” Андрей Бондаренко. — Исторически у нас четыре фонда были интервальными. И когда четыре года назад встал вопрос о географической экспансии, мы задумались о том, как наиболее удобным для клиента способом продавать паи. Создавать собственные точки продаж или нанимать агентов означало взять на УК серьезный риск. Как раз в то время “Никойл”, который впоследствии вошел в “Уралсиб”, получил немалое количество отделений Автобанка, через которые могли бы идти продажи, и тогда же ФСФР уточнила, что паи как ценные бумаги действительно могут обращаться на вторичном рынке. Сейчас у нас на вторичном рынке продается более 70% паев».

В общих чертах технология ежедневной продажи паев закрытых и интервальных фондов выглядит так. Офис УК, или родственной инвесткомпании, или банка выступает в роли посредника, который сводит продавца паев c покупателем. Все различия между схемами продаж, используемыми разными УК, сводятся к тому, кто выступает продавцом паев и на каком рынке проводится сделка. Продавцом может быть либо некая компания-посредник, выкупившая часть паев при открытии интервала (если фонд интервальный) или при формировании фонда (если фонд закрытый), либо владелец паев — частное лицо. Сделка, в свою очередь, может проводиться либо на бирже — и тогда она проходит по биржевым котировкам, либо на внебиржевом рынке — и тогда она проходит по ценам (котировкам) продавца либо брокера (в качестве последнего как раз выступают родственные УК инвесткомпания или банк).

D’ выявил три основных варианта продажи паев закрытых и интервальных фондов в офисах компаний.

Вариант первый: УК просто организует встречу обладателя паев, желающего их продать, и потенциального покупателя. Так поступает, например, УК «Конкордия-эссет менеджмент», управляющая несколькими закрытыми фондами недвижимости. На ее сайте сказано, что любой желающий может обратиться в офис УК, чтобы приобрести паи приглянувшегося фонда. Специалисты УК поставят будущего клиента в лист ожидания, и, как только появится продавец, специалисты компании оповестят об этом ожидающего контрагента и проконсультируют по оформлению договора купли-продажи. Если контрагент уже есть, сделку можно будет оформить сразу. Та же схема действует и для желающих продать паи. Этот вариант применим в первую очередь для фондов, где, по сути, выпущено мало паев и узок круг их владельцев, что характерно для закрытых фондов. О цене сделки продавец и покупатель договариваются самостоятельно.

Второй вариант фактически заменяет собственноручную покупку паев на бирже через систему интернет-трейдинга, однако здесь главное — консультация. Купить паи на бирже можно через любого брокера, но желающие совершить сделку с паями закрытого фонда могут обратиться в аффилированную с УК инвесткомпанию, в которой подробно расскажут о фонде и помогут оформить покупку. Такую схему использует, к примеру, УК «Эй Джи Эссет Менеджмент» для своего ПИФа «Эй Джи Капитал Интерра». Партнер УК — инвесткомпания «АГ Капитал» предлагает всем желающим обратиться в свой офис, где можно открыть счет депо, брокерский счет, на который можно перевести деньги, после чего по биржевым котировкам будет проведена сделка по купле-продаже паев. Поскольку ЗПИФ «Эй Джи Капитал Интерра» — один из самых расторгованных на ММВБ, проблем с покупкой сейчас нет.

Третий вариант представляется самым сложным в реализации, но именно его используют крупные УК с серьезными оборотами торгов на вторичном рынке. Особенность этого способа в том, что ИК или банк продают и покупают у клиентов паи интервальных и закрытых ПИФов по собственным котировкам на внебиржевом рынке. Так действует, к примеру, инвестиционный банк «КИТ Финанс»: он выставляет котировки на покупку и продажу паев фонда «КИТ — российская жилая недвижимость» (УК «КИТ Финанс») аналогично тому, как пункт обмена валюты устанавливает собственный курс доллара США. Такую же схему применяет банк «Уралсиб» при продаже паев фондов УК «Уралсиб» в своих офисах. «При открытии интервала, то есть на первичном рынке, компания-посредник выкупает паи на себя, — раскрывает механизм Андрей Бондаренко. — Дальше эти паи она продает через банк, который и работает с конечными клиентами, определяя котировки на покупку и продажу паев».

Единственная серьезная проблема, которая возникает при третьем варианте купли-продажи паев для банка или инвесткомпании, — определение стоимости пая и выставление котировок. Как считает стоимость пая сама УК? После окончания торгов она умножает цены закрытия акций на их число в своем портфеле, определяет стоимость чистых активов (СЧА) фонда, после чего высчитывает цену одного пая. Таким образом, сама УК узнает стоимость пая лишь на следующий день ближе к обеду. Именно поэтому, если вы покупаете паи в офисе УК традиционным способом, вы не знаете ни точное число приобретенных паев, ни цену, по которой их купили. Если сделка проводится на биржевом рынке — тут все просто: известны цена и число паев, сделка проводится моментально. А как быть, когда надо выставлять котировки, а СЧА неведома и торги еще не закрыты? И как быть с закрытыми ПИФами?

В этом случае банк вынужден прогнозировать динамику цен. «Мы поступаем так: имея стоимость предыдущего дня и зная ход торгов, прогнозируем изменение СЧА, — говорит Бондаренко. — Если рынок в течение дня меняется слабо, то цена едина в течение всего дня; если на рынке происходят сильные изменения, то стоимость пая в течение дня может меняться».

Примерно та же схема действует, если котировки выставляются по закрытым фондам. Есть ряд проектов, по которым существует ожидаемая доходность. Эта доходность с помощью метода дисконтирования денежных потоков приводится ко дню торгов. Поскольку СЧА закрытого фонда недвижимости меняется медленно, то котировки рассчитываются не ежедневно, а каждую неделю. «На котировки паев “КИТ — российская жилая недвижимость” влияют три составляющие, — рассказывает директор департамента срочных рынков инвестиционного банка “КИТ Финанс” Михаил Казарин. — Первая — официальная расчетная стоимость пая, которая определяется на основании оценки стоимости объектов недвижимости оценщиком. Вторая – оценка трендов на рынке недвижимости и прогнозирование движения цен собственными аналитиками. Третья — баланс спроса и предложения, покупок и продаж паев клиентами, но здесь влияние на стоимость обычно незначительное».

Инвестору, в свою очередь, приходится решать, насколько справедливы предложенные банком цены и стоит ли проводить по ним сделку. Также перед ним всегда стоит дилемма: решаться ли на покупку пая интервального или закрытого фонда вообще. Сегодня вторичное обращение закрытых и интервальных паев вполне активно. Тем не менее быстрые спекуляции не вечны. При растущем фондовом рынке и ценах на недвижимость котировки на вторичном рынке банкам и инвесткомпаниям выгодно поддерживать — это приносит доходы. На боковом или падающем рынке они могут вообще перестать это делать или выставлять котировку на покупку слишком низкой. Тогда для погашения купленных паев придется ждать открытия интервала или окончания действия ЗПИФа.