Когда твой дом находится в залоге у банка, не забалуешь. Ты можешь позволить себе только одно: работать, работать и работать. И с этой точки зрения абсолютно понятно, что ипотека еще и мощный инструмент стабилизации общества. В смысле успокоения граждан и вовлечения их в компанию какого-нибудь терпеливого и созидательного труда.
Впрочем, что касается психологического
опыта ипотеки, то для меня этот
эксперимент не закончен, я еще в начале
пути.
Теперь
некоторые подробности моей сделки. Ипотечная
квартира покупалась не с нуля. В
качестве привлекаемых личных средств я
использовала другую, уже имевшуюся у
меня в собственности квартиру --
однокомнатную, в кирпичном доме у метро,
в Дачном. Нужна мне была двухкомнатная,
с высокими потолками, в более
респектабельном месте. И не типовая, а
какая-то более интересная, пусть даже,
как изъясняется одна моя знакомая, "с
дурцой". Забегая вперед, скажу, что в
моей нынешней квартире в качестве "дурцы"
или милых архитектурных деталей могут
быть названы два полукруглых
балкончика и классический лепной мотив
акантовых листьев над ними.
Заслуживает упоминания и фонтан во
дворе. В моем прежнем доме главной "дурцой"
была разбитная, пьющая соседка по
лестничной площадке. Но ближе к ипотеке.
Я отношу себя к
пионерам ипотечного движения.
Подбираться к этому виду кредитования
начала вскоре после миллениума. Первая
компания, в которую я было обратилась
по данному вопросу примерно в 2002 году,
называлась Deltacredit. Но в тот раз эта идея
была отложена. И вот почему. Квартиру я
собиралась покупать на вторичном рынке.
В то время очень и очень сложно было
заставить продавца поверить, что
деньги будут переведены ипотечным
банком на счет через пару-тройку недель
после нотариата, после регистрации
сделки в Едином государственном
реестре. Все-таки степень гражданского
доверия к финансовым корпорациям в
России невелика, а два-три года назад
была и того меньше. По моему вполне
обывательскому, далекому от
профессиональной аналитики
рассуждению, ипотечных сделок было
поначалу так мало именно из-за
упрямства банков, не желавших помещать
кредитные деньги в сейфовые ячейки. Не
видели смысла. Банкирам подпись под
договором может казаться надежнее
сейфового замка. Но им все равно
пришлось пойти нам навстречу. Сейчас
некоторые банки выдают деньги даже в
день заключения договора. По мне, так
это перебор: все-таки вовсе не нотариус,
а Росрегистрация признает сделку
свершившейся.
А в 2005 году,
когда я заключала договор в
Райффайзенбанке, не все, но уже многие
банки складывали кредитные деньги в
свои ячейки. На мой взгляд, с началом
использования сейфовой ячейки все
процедурные сложности ипотеки были
преодолены. Рассказывают, что и сейчас
не все продавцы соглашаются на ипотечного
покупателя. Зря. Продавцу
дополнительных хлопот покупатель с
ипотекой приносит не слишком много.
Одна-две лишние ксерокопии с
документов и справок плюс 15-20 минут на
визит независимого эксперта -- оценщика
квартиры. Эксперт защищает банк. А
вдруг продавец с покупателем задумали
аферу? Банк выдаст крупный кредит, а в
залоге у него окажется сарай. Ничего
страшного эксперт, впрочем, не делает,
просто ходит по квартире с электронной
рулеткой. Так что единственным
существенным препятствием для
продавца может оказаться одно
обязательное условие ипотечной
сделки: в нотариальном договоре
указывается более-менее реальная
рыночная стоимость квартиры. И что уж
тут скрывать, не все продавцы мечтают
платить налоги. Но с другой-то стороны,
очень часто и вне ипотечной сделки
покупатели бывают, напротив,
заинтересованы в указании как раз не
заниженной, а реальной суммы сделки.
Тоже из-за налогов, ведь при покупке
квартиры их можно списать или вернуть.
К тому же указанная в документах
реальная сумма покупки будет для
покупателя дополнительной защитой в
случае оспаривания сделки в суде.
Впрочем, само привлечение ипотеки
снижает риски, которые присутствуют в
сделках с недвижимостью. Ведь в чистоте
залога заинтересован не только
покупатель, но и банк. А обещаний типа
"ипотека за сутки" я бы
поостереглась.
Для себя я
выбрала Райффайзенбанк и не пожалела.
Быстро собрала простой и внятный пакет
документов. Получила одобрение кредита.
С помощью квартирного агента нашла
новую квартиру и покупателя для моей
прежней. Всего в нашей цепочке
участвовали четыре квартиры. Процесс я
начала в мае, в новую квартиру
переехала в сентябре. Вроде бы все
получилась. Но это еще не конец истории.
Я выиграла только первый раунд, хотя и с
отличным счетом. Квартира, которую я
купила, в результате последовавшего
скачка цен здорово выросла в цене.
Квартира, которую я продала, тоже. Но и
дельта этих сумм увеличилась и
составляет теперь, по рыночным
прикидкам, от $70 тыс. до $90 тыс. Я
занимала у банка $30 тыс. Вот и
посчитайте. Теоретически я уже
выиграла и покрыла кредитные расходы.
В игру я
вступила вовремя. Сегодня банки
представляют все более гибкие ипотечные
программы, но в связи с ростом цен на
рынке недвижимости обращение к ним не
выглядит таким уж привлекательным.
Предположим, я обратилась бы к ипотеке
не два года назад, а сейчас. Выплачивать
кредит большего объема для меня было бы
крайне затруднительно. А с учетом новых
цен такую квартиру, какую я выбрала
всего два года назад, сейчас купить
было бы уже невозможно. Я успела. Но это
не хеппи-энд. Счастливый конец -- это
когда кредит уже выплачен. Для меня он
запланирован в 2015 году. Не исключается
и досрочная выплата, но это опять же
теоретически. С другой стороны,
возможно рефинансирование кредита в
каком-нибудь другом банке на более
длительный срок и с меньшим
ежемесячным платежом. А также еще
несколько сценариев развития событий.
Ведь и Райффайзенбанк не сдается.
Недавно мне пришло письмо, очень хвалят
мою кредитную историю и меня, "одного
из самых надежных наших клиентов".
Просят взять у них еще побольше денег
на любые цели под залог уже находящейся
в ипотеке квартиры или какой-нибудь
другой "завалявшейся"
недвижимости. Вот уж дудки. Я
рассматриваю это предложение как
посягательство или на мою и без того
ущемленную свободу, или на мою любимую
квартиру. Так что впереди у моей ипотечной
истории еще годы, и я хочу ее выиграть.