Стройка будущего

Недвижимость, еще недавно считавшаяся идеальным инструментом для частного инвестора, не желающего разбираться в тонкостях фондового рынка и регулярно просматривать деловые издания, выходит из моды. Естественно, если инвесторы отказываются от прямых вложений в недвижимость, их сложно убедить приобрести производный инструмент в виде акций девелоперской компании. Однако сами девелоперы в поисках новых источников финансирования проектов не теряют надежды на благосклонность инвесторов.

На прошедшей неделе прошло первичное размещение акций девелоперской компании РТМ. Инвесторы оценили акции компании ниже объявленного диапазона в $2,60-3,25 за обыкновенную акцию, согласившись заплатить лишь $2,3. Это одна из самых низких оценок предприятий сектора -- капитализация компании к чистым активам составила всего 1,14, что ниже уровня "Системы-Галс" и AFI Development.

Показательно, что РТМ специализируется на торговых и развлекательных центрах, то есть, стагнация на рынке жилой недвижимости непосредственно ее не касается. Возможно, что инвесторов смутили серьезная долговая нагрузка и слишком темная связь РТМ с ритейлерским холдингом "Марта", однако налицо тенденция -- инвесторы оценивают состояние отрасли как нестабильное.

В начале мая рынок уже наблюдал размещение акций AFI Development, после которого они упали на 11% и пока не выказывают намерений расти. "Обе сделки говорят о том, что настроение инвесторов российского рынка к активам сферы недвижимости ухудшается, особенно после того, как в последние семь месяцев компании этой отрасли привлекли на рынке более $4 млрд",-- отмечает аналитик ФК "Уралсиб" Ким Искян.

Однако уже в начале июня инвесторам предложат акции еще одного девелопера -- группы компаний ПИК. В отличие от РТМ и AFI Development, это вертикально-интегрированный холдинг, который должен быть более устойчив в период коррекции цен на рынке недвижимости. "Преимущество ПИКа -- в наличии региональных проектов,-- считает сотрудник банка "Зенит" Александр Доткин.-- В условиях, когда на московском рынке цены застыли или даже немного корректируются, особенно в секторе массового строительства, где преимущественно представлен ПИК, некоторые регионы демонстрируют опережающую динамику. Другим плюсом компании является вертикальная интеграция. Очевидно, что в условиях роста цен на стройматериалы такая структура смотрится достаточно интересно". Однако ПИК в большей степени, нежели РТМ и AFI Development, завязан на проекты жилищного строительства и вряд ли может рассчитывать на столь благоприятный для него рост цен.

Для многих инвесторов сектор строительства по-прежнему остается трудным для оценки: здесь и традиционно непрозрачная отчетность, и сложная корпоративная структура, и проблемы с новыми участками в Москве. Все это в полной мере относится и к ПИКу. "Главный вопрос в оценке компании -- высокая доля участков под строительство в совокупном объеме активов. Вполне возможно, что здесь есть определенные риски, ведь земельный участок это еще далеко не построенное и проданное жилье",-- говорит Александр Доткин.

Действительно, по информации "Денег", у компании есть определенные проблемы с городскими властями, связанные с реализацией ряда проектов. Интересно, что в проспекте эмиссии сама компания оценивает роль фактора "доступность земельных участков" в изменении объема выручки как не слишком значительную. Более того, его роль уменьшается -- если в 2001 году, по оценкам ПИКа, этот фактор определил 50% размера выручки, то в 2005-м -- лишь 25%. Очевидно, что конкуренция за участки растет, а дисконт для дружественных компаний тает.

Таким образом, строительные компании сегодня -- вряд ли идеальный объект для частных инвестиций. Вместе с тем, если ПИКу удастся убедить инвесторов в своем благополучии и провести размещение по заявленным ценам, это будет хорошим ориентиром для сектора.

Страховой вал

Страховые компании, можно сказать, пока не представлены на фондовом рынке. Однако подвижки наблюдаются -- на прошедшей неделе в RTS Board были добавлены акции сразу восьми компаний ("Россия", "Национальная страховая группа", "Московская страховая компания", Страховая компания "Москва", "КапиталЪ Страхование", "АльфаСтрахование", "Энергогарант", АФЕС). "Выход компаний на рынок обусловлен, скорее, желанием получить рыночную оценку и не означает однозначно, что они планируют размещение акций,-- указывает старший аналитик "КИТ Финанс" Мария Кальварская.-- Из тех бумаг страховых компаний, которые торгуются на рынке, реально сделки заключались лишь с акциями "Ингосстраха". Стоимость "Ингосстраха" с момента начала торгов в мае 2007 года выросла в три раза, однако этих показателей недостаточно для выводов о реальной динамике акций компании".

"Сейчас у инвесторов начинает появляться интерес к акциям страховых компаний, но говорить о каких-либо краткосрочных или даже среднесрочных перспективах этого сегмента пока рано",-- считает аналитик ИК "Проспект" Вероника Чекина. По ее мнению, капитализация страховых компаний вырастет, и их акции могут стать интересны для рынка, если они будут больше внимания уделять привлечению ресурсов за счет имущественного страхования и страхования жизни. Однако доверие населения к страхованию жизни и вообще к системе страхования оставляет желать много лучшего, так что задача у страховщиков непростая.

Тем не менее спрос на акции финансового сектора остается высоким. Сектор растет очень быстро, в том числе благодаря "страховой" части -- оглядываясь на покупку страховой компании "Прогресс-Гарант" немецкой Allianz, можно говорить о том, что финансовые мультипликаторы находятся на уровне сделок с акциями банков. "Волна переоценки банковского сектора идет на спад: мультипликаторы P/B на уровне 5-7, характерные для российских банков еще в начале года, сменяются более умеренными значениями в диапазоне 3-5,-- говорит аналитик ИК "Антанта-капитал" Максим Осадчий.-- Но вслед за "банковской" волной идет "страховая" -- можно ожидать повышенного интереса к российским страховым компаниям. Это может привести к существенной премии "за рост" на фоне страховых компаний развитых стран".

ЛУКОЙЛ, ММВБ

Текущая стоимость ($ за акцию) 75,15

Справедливая стоимость ($ за акцию)

ФК "Уралсиб" 120

ИК "Тройка Диалог" 107

Банк "Зенит" 92

ИГ "Атон" 84

"Роснефть", РТС

Текущая стоимость ($ за акцию) 8,07

Справедливая стоимость ($ за акцию)

ИГ "Атон" 9,4

Банк Москвы 9,32

Банк "Зенит" 9,2

ИК "Тройка Диалог" 8,21