На этой неделе состоится первая в России полноценная сделка по секьюритизации ипотеки на внутреннем рынке

ИПОТЕКА

ЭТОГО СОБЫТИЯ РЫНОК ждал очень давно. О том, что оно необходимо и рано или поздно должно произойти, начали говорить еще несколько лет назад. В прошлом году его уже ждали с большим нетерпением, но так и не дождались.

И вот наконец свершилось: 19 апреля ФСФР зарегистрировала три субординарных по отношению друг к другу выпуска ценных бумаг в форме жилищных облигаций с ипотечным покрытием классов А, Б и В. Эмитент - ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК), точнее - специально для выпуска созданное ЗАО "Первый ипотечный агент АИЖК". Одновременное размещение всех трех траншей на общую сумму почти 3,3 млрд. рублей начнется на ММВБ 23 мая. На российском рынке это будет первая полноценная сделка по рублевой секьюритизации ипотеки.

ЦИВИЛИЗАЦИОННЫЙ ПРОРЫВ

ВО ВСЕМ МИРЕ ипотечные кредиты секьюритизируют, объединяя закладные в пулы и под их покрытие выпуская деривативы. Размещение ипотечных бондов дает возможность рефинансировать кредиты, привлечь более дешевые средства и, соответственно, снизить процентные ставки для конечных потребителей. Однако в России возможностей для секьюритизации до последнего времени было немного - мешало и отсутствие внятных законов в этой области, и относительно небольшой объем кредитных портфелей, накопленных банками.

Все изменилось в прошлом году, когда ВТБ, а за ним "ДельтаКредит", Банк Москвы и еще несколько кредитных организаций выпустили на рынок ипотечные евробонды. Интерес к этим бумагам был большой, размещались они даже выше ожиданий. Но аналитики не переставали твердить, что евробонды, предложенные западным инвесторам, - это лишь первый шаг, а по-настоящему сильный импульс к развитию ("цивилизационный прорыв", как они это называли) российский ипотечный рынок получит лишь тогда, когда эмитенты смогут предложить аналогичный рублевый долговой инструмент на внутреннем рынке.

Сделать это АИЖК собирался еще в прошлом году, но выпуск по различным причинам несколько раз откладывался. За это время рублевые облигации успела разместить дочка Газпромбанка - "ГПБ-Ипотека". Но эти бонды эксперты не сочли полноценной секьюритизационной сделкой, поскольку бумаги размещались одним траншем, а без разбивки выпуска обеспечить части бумаг (старшему траншу) высокую надежность и рейтинг,

за которые ипотечные бонды особенно ценятся во всем мире, практически невозможно.

Облигации АИЖК как раз классическим образом разбиты на транши А, Б и В, обеспеченные одним ипотечным покрытием и имеющие различную очередность по выплатам процентного дохода и погашению (приоритетность снижается от старшего к младшим траншам), разные уровни риска и, соответственно, доходности. Первый будет размещен по открытой подписке, второй выкупит само агентство и, вероятно, ЕБРР (сделка была предварительно одобрена советом директоров банка), третий полностью отойдет АИЖК. Механизм субординирования, по замыслу организаторов выпуска, сделает эти бумаги привлекательными для крупных российских и международных институциональных инвесторов и позволит привлечь средства на весьма выгодных условиях.

ПРИЗНАНИЕ АВАНСОМ

ЭКСПЕРТЫ полагают, что рынок примет ипотечные облигации АИЖК вполне благосклонно. Транш А относится к разряду низкорискованных активов (его надежность определяется в первую очередь качеством ипотечного покрытия, то есть инвестор почти не зависит от рисков самого эмитента, что выгодно отличает такие бумаги от других долговых инструментов). Благодаря этому ипотечные бонды будут пользоваться популярностью не только у иностранных инвесторов - на них может сформироваться спрос со стороны управляющих компаний, работающих с пенсионными накоплениями, негосударственных пенсионных фондов и Внешэкономбанка.